جرقه جهش تازه قیمت مسکن؛ دولت وارد بازار خرید شد

به گزارش پایگاه خبری پیام خلیج فارس،  بازار مسکن ایران بیش از آنکه به کمبود تصمیم‌های فوری دچار باشد، از سیاست‌هایی رنج می‌برد که بدون درنظر گرفتن رفتار بازار، به تشدید بحران می‌انجامند. طرح دولت برای خرید ۱۰ هزار واحد مسکونی در کلان‌شهرها و تبدیل آن به مسکن استیجاری، از نگاه بسیاری از کارشناسان، واجد همین ریسک جدی است؛ ریسکی که نه‌تنها به بهبود وضعیت مستأجران منجر نمی‌شود، بلکه می‌تواند با تحریک تقاضا، موج تازه‌ای از افزایش قیمت مسکن را رقم بزند.

مسأله اصلی اینجاست که دولت در این طرح، نه در جایگاه تنظیم‌گر، بلکه در نقش یک خریدار بزرگ و مطمئن وارد بازار می‌شود. چنین حضوری، آن هم در بازاری که با کمبود عرضه و انتظارات تورمی مزمن روبه‌رو است، به‌طور طبیعی سیگنال افزایش تقاضا را به بازار مخابره می‌کند؛ سیگنالی که واکنش‌های زنجیره‌ای را به‌دنبال دارد.

وقتی خریدار «دولت» است، بازار مسکن چگونه واکنش نشان می‌دهد؟

تجربه بازار مسکن نشان می‌دهد که ورود یک بازیگر بزرگ به سمت تقاضا، حتی اگر در مقیاس عددی محدود باشد، اثر خود را نه از مسیر حجم خرید بلکه از مسیر انتظارات می‌گذارد. مالکان و فروشندگان، وقتی با این تصور مواجه می‌شوند که دولت قصد خرید دارد، رفتار خود را تغییر می‌دهند؛ برخی عرضه را به تعویق می‌اندازند، برخی قیمت‌های پیشنهادی را بالا می‌برند و برخی ترجیح می‌دهند واحد خود را نه به متقاضیان عادی بلکه به خریدار دولتی بفروشند.

در چنین فضایی، حتی خرید ۱۰ هزار واحد نیز می‌تواند به افزایش عمومی سطح قیمت‌ها دامن بزند. زیرا بازار، نه بر اساس عدد مطلق، بلکه بر اساس ذهنیت آینده‌نگرانه فعالان عمل می‌کند. این همان نقطه‌ای است که سیاست حمایتی، عملاً به عامل فشار قیمتی تبدیل می‌شود.

یکی از نقدهای کلیدی مطرح‌شده نادیده‌گرفتن اثر روانی تصمیم دولت بر بازار است. اعلام عمومی خرید گسترده واحدهای مسکونی، این تصور را ایجاد می‌کند که قیمت‌ها در آینده بالاتر خواهند رفت؛ تصوری که به احتکار عرضه، توقف فروش و بالا رفتن قیمت‌های پیشنهادی منجر می‌شود. این اتفاق حتی در صورتی رخ می‌دهد که دولت در عمل نتواند همه واحدهای وعده‌داده‌شده را خریداری کند.

در واقع، سیاستی که قرار بوده بازار را آرام کند، به دلیل بی‌توجهی به سازوکار انتظارات، به عامل تشدید نااطمینانی تبدیل می‌شود. مستأجرانی که هدف اصلی طرح معرفی شده‌اند، نخستین گروهی هستند که از این فضا آسیب می‌بینند؛ زیرا افزایش قیمت مسکن به‌طور مستقیم خود را در رشد اجاره‌بها نشان می‌دهد.

تناقض آشکار؛ کمک به مستأجر یا فشار مضاعف؟

تناقض اصلی طرح در اینجاست که دولت می‌خواهد با خرید واحد، از مستأجران حمایت کند، اما ابزار انتخابی او، فشار قیمتی بر همان گروه را تشدید می‌کند. در بازاری که عرضه به‌شدت محدود است، هرگونه تحریک تقاضا حتی با نیت حمایتی نتیجه‌ای جز افزایش قیمت نخواهد داشت.

این تناقض نشان می‌دهد که سیاستگذار، به‌جای تمرکز بر افزایش عرضه پایدار یا کاهش هزینه‌های ساخت، مسیری را انتخاب کرده که با منطق بازار هم‌خوانی ندارد. نتیجه چنین مداخله‌ای، نه کاهش فشار بر مستأجران، بلکه انتقال هزینه سیاست به همان گروه هدف است.

سیاستی که بازار را ملتهب‌تر می‌کند

خطر اصلی طرح خرید مسکن استیجاری، نه در ابعاد مالی آن بلکه در نقشی است که در شکل‌دهی انتظارات بازار ایفا می‌کند. ورود دولت به‌عنوان خریدار، آن هم در بازاری حساس به شوک‌های روانی، می‌تواند به افزایش قیمت مسکن و اجاره منجر شود و عملاً نتیجه‌ای معکوس بر جای بگذارد.

اگر هدف، کنترل بازار و کاهش فشار بر مستأجران است، سیاستگذاری باید از تحریک تقاضا فاصله بگیرد و به سمت تقویت عرضه، اجاره‌داری حرفه‌ای و ثبات‌بخشی به انتظارات حرکت کند. در غیر این صورت، هر طرح فوری و شعاری، تنها یک اثر خواهد داشت: شعله‌ورتر شدن آتش گرانی در بازاری که پیشاپیش ملتهب است.