دلیل جهش قیمت در بازار مسکن چیست؟

به گزارش پایگاه خبری پیام خلیج فارس، در اقتصاد ایران، مسکن از دیرباز فراتر از یک کالای مصرفی، به عنوان ابزاری برای حفظ ارزش دارایی‌ها در برابر تورم ایفای نقش کرده است. در شرایطی که تورم ساختاری و نوسانات اقتصادی قدرت خرید خانوارها را تهدید می‌کند، بازار مسکن به عنوان امن‌ترین گزینه سرمایه‌گذاری مطرح شده و توانسته اعتماد بخش قابل توجهی از جامعه را جلب کند.

از تورم تا سفته‌بازی؛ عوامل اصلی جذابیت ماندگار مسکن

یکی از دلایل اصلی جذابیت بالای بازار مسکن، محدود بودن گزینه‌های سرمایه‌گذاری قابل اطمینان در ایران است. بازار سهام با نوسانات بالا، نبود بازار بدهی قوی، محدودیت‌های سرمایه‌گذاری خارجی و عدم توسعه بازارهای مالی مدرن، باعث شده‌اند خانوارها ترجیح دهند منابع خود را در بازاری نسبتاً امن و ملموس مانند مسکن سرمایه‌گذاری کنند.

این کمبود ابزارهای مالی جایگزین، فشار مضاعفی بر تقاضای مسکن وارد کرده و ساختار بازار را از تعادل طبیعی خارج کرده است.

روندهای اجتماعی نیز به جذابیت مسکن دامن زده‌اند. بسیاری از خانوارها، به ویژه طبقات متوسط، خرید مسکن را به عنوان نوعی پس‌انداز بلندمدت در نظر می‌گیرند. به جای نگهداری پول نقد یا سپرده‌های بانکی که تحت تاثیر تورم تضعیف می‌شوند، سرمایه‌گذاری در زمین و ساختمان به عنوان راهکاری برای حفظ ارزش دارایی‌ها انتخاب شده است.

این الگوی رفتاری، در دوره‌هایی که نرخ سود بانکی واقعی منفی می‌شود (یعنی سود کمتر از نرخ تورم است)، شدت بیشتری پیدا می‌کند.

در سال‌های اخیر، بازار مسکن علاوه بر کارکرد مصرفی و سرمایه‌گذاری، به عرصه‌ای برای فعالیت‌های سفته‌بازانه تبدیل شده است. انتظارات تورمی، کمبود فرصت‌های سودآور در سایر بازارها و ریسک‌های سیاسی باعث شده بخشی از سرمایه‌های سرگردان به بازار مسکن هجوم بیاورند و تقاضای غیرمصرفی را افزایش دهند.

این روند، ضمن افزایش قیمت‌ها، چرخه‌های رونق و رکود تندتری را در بازارمسکن ایجاد کرده و دسترسی طبقات پایین‌تر به مالکیت مسکن را دشوارتر ساخته است.

نابرابری منطقه‌ای در بازار مسکن

تحلیل داده‌های استانی نشان می‌دهد که کشش درآمدی تقاضای مسکن در استان‌های مختلف ایران تفاوت محسوسی دارد. در استان‌های پررونق و کلان‌شهرهایی مانند تهران، اصفهان و شیراز، تقاضای مسکن نسبت به تغییرات درآمدی بسیار حساس‌تر است.

در مقابل، در استان‌های محروم‌تر، افزایش درآمد اثر محدودتری بر تقاضای مسکن دارد. این شکاف منطقه‌ای، به افزایش نابرابری در بازارمسکن و تشدید شکاف طبقاتی دامن زده است.

بیماری هلندی و اثرگذاری بر بازار مسکن

اقتصاد ایران، به دلیل وابستگی زیاد به درآمدهای نفتی، مستعد ابتلا به پدیده «بیماری هلندی» است. ورود ناگهانی ارزهای نفتی به اقتصاد، رشد نقدینگی و تورم ساختاری را تقویت کرده و بخش‌هایی مانند مسکن را به عنوان گیرنده‌های اصلی این نقدینگی معرفی کرده است.

در نتیجه، رونق‌های ناگهانی در بازارمسکن، نه ناشی از افزایش واقعی تقاضای مصرفی، بلکه عمدتاً ناشی از جهش نقدینگی و انتظارات تورمی بوده‌اند.

انتظارات نسبت به آینده بازار مسکن

با توجه به شرایط کنونی اقتصاد ایران—از جمله نرخ بالای تورم، نوسانات بازار ارز، ضعف بازارهای مالی جایگزین و استمرار بی‌ثباتی اقتصادی—پیش‌بینی می‌شود که مسکن همچنان یکی از جذاب‌ترین دارایی‌ها برای سرمایه‌گذاری باقی بماند.

با این حال، رشد بی‌رویه قیمت‌ها در برخی مناطق و کاهش قدرت خرید خانوارها می‌تواند رکود در بخش مسکن به ویژه در بازار واحدهای گران‌قیمت را تشدید کند.