راز قیمت‌های نجومی مسکن؛ شهرها چه چیزی را پنهان می‌کنند؟

به گزارش پایگاه خبری پیام خلیج فارس،  نگرانی از جهش قیمت مسکن در اغلب کشورها به مسئله‌ای فراگیر تبدیل شده است. کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه نه‌تنها به یکی از محورهای اصلی رقابت‌های انتخاباتی بدل شده بلکه به نارضایتی اجتماعی و رشد گرایش‌های پوپولیستی نیز دامن زده است. در چنین فضایی، سیاست‌گذاران اغلب با این پرسش روبه‌رو هستند که چرا بازار مسکن، برخلاف بسیاری از بازارهای دیگر، قادر به اصلاح خود نیست و چرا افزایش عرضه آن‌گونه که انتظار می‌رود، به کاهش قیمت‌ها منجر نمی‌شود.

داده‌های تاریخی نشان می‌دهد که سهم مسکن از کل سرمایه انباشته اقتصادهای پیشرفته از دهه‌های ۱۹۶۰ و ۱۹۷۰ به‌طور پیوسته افزایش یافته است. این روند بلندمدت به‌سادگی با افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز قابل توضیح نیست. اگر منطق کلاسیک بازار حاکم بود، قیمت مسکن در بلندمدت باید همگام با هزینه‌های ساخت حرکت می‌کرد. اما واقعیت این است که شکافی پایدار میان هزینه ساخت و قیمت نهایی مسکن شکل گرفته است؛ شکافی که ریشه آن در ارزش مکان نهفته است، نه در آجر و سیمان.

توضیح جایگزین بر نقش مزیت‌های مکانی و تمرکز فعالیت‌های اقتصادی در شهرها تأکید دارد. شهرها به‌واسطه تجمع بنگاه‌ها، نیروی کار متخصص و زیرساخت‌های ارتباطی، بستر شکل‌گیری سرریزهای دانشی هستند. این سرریزها بهره‌وری را افزایش می‌دهند و به رشد دستمزدها منجر می‌شوند. نتیجه طبیعی این فرآیند، شکل‌گیری پاداش مکانی است؛ ارزشی اضافی که به زمین و مسکن شهری الصاق می‌شود و قیمت آن را از هزینه ساخت جدا می‌کند.

سرمایه انسانی و واگرایی رشد اقتصادی

در آغاز انقلاب صنعتی، تفاوت درآمد سرانه میان کشورها محدود بود. اما با شتاب‌گیری رشد سرمایه‌داری در قرن نوزدهم، شکاف میان اقتصادهای پیشرو و سایر مناطق جهان به‌طور چشمگیری افزایش یافت. نظریه‌های کلاسیک انتظار همگرایی را داشتند، اما داده‌ها از واگرایی حکایت می‌کردند. توضیح این تناقض در نقش فناوری و سرمایه انسانی نهفته است؛ فناوری‌ای که برخلاف تصور اولیه، به‌سادگی قابل انتقال نیست و نیازمند یادگیری، تجربه و تمرین است.

این ویژگی فناوری باعث می‌شود سرریزهای دانشی ماهیتی محلی پیدا کنند. نزدیکی جغرافیایی به محل تولید دانش اهمیت می‌یابد و شهرها به کانون این فرایند تبدیل می‌شوند. تمرکز سرمایه انسانی در شهرها، بازده اجتماعی آموزش را به‌مراتب بالاتر از بازده خصوصی آن می‌برد. داده‌ها نشان می‌دهد که اثر عمومی سرمایه انسانی بر بهره‌وری و دستمزدها به‌طور قابل‌توجهی فراتر از اثر فردی آن است؛ موضوعی که خود انگیزه‌ای قوی برای تمرکز نیروی کار ماهر در مناطق شهری ایجاد می‌کند.

در چنین شرایطی، شهرها نه‌فقط محل سکونت بلکه موتور اصلی رشد اقتصادی می‌شوند. تاریخ شهرنشینی اروپا به‌خوبی این رابطه را نشان می‌دهد. هر دوره از شکوفایی اقتصادی با افزایش شهرنشینی همراه بوده و افول اقتصادی نیز به کاهش نقش شهرها انجامیده است. این همبستگی تاریخی نشان می‌دهد که شهرها محصول رشد نیستند بلکه خود یکی از علل آن به شمار می‌آیند.

ساختار فضایی شهر و جدایی قیمت مسکن از هزینه ساخت

مدل کلاسیک ساختار شهری نشان می‌دهد که شهرها حول یک هسته تجاری مرکزی شکل می‌گیرند؛ جایی که فعالیت‌های اقتصادی متمرکز شده و بیشترین سرریزهای دانشی رخ می‌دهد. دستمزدها در این هسته بالاتر است، اما همه ساکنان نمی‌توانند در آن زندگی کنند. سکونت در حومه و رفت‌وآمد روزانه هزینه‌هایی ایجاد می‌کند که با فاصله از مرکز افزایش می‌یابد.

در این چارچوب، ارزش بالاتر مسکن در نزدیکی مرکز شهر به صرفه‌جویی در هزینه رفت‌وآمد و دسترسی بهتر به فرصت‌های شغلی بازمی‌گردد. زمین درون مرز شهر کمیاب است و امکان ساخت‌وساز نامحدود وجود ندارد. از سوی دیگر، ساخت‌وساز در بیرون از مرز شهر تنها زمانی توجیه‌پذیر است که مزیت دستمزد شهری بتواند هزینه رفت‌وآمد را جبران کند. این منطق توضیح می‌دهد که چرا افزایش عرضه در حاشیه شهرها الزاماً به کاهش قیمت مسکن در مرکز منجر نمی‌شود.

در واقع، قیمت بالای مسکن بازتاب مزیتی است که هر فرد از حضور در شهر و نزدیکی به کانون‌های دانشی به دست می‌آورد. اما این قیمت، مزیتی را که حضور هر فرد برای دیگران ایجاد می‌کند، منعکس نمی‌کند. همین عدم تقارن، به مصرف بیش از حد فضا و شکل‌گیری الگوی ناکارای استفاده از زمین شهری منجر می‌شود.

چرا قیمت مسکن پایین نمی‌آید؟

یکی از تصورات رایج این است که با ساخت گسترده مسکن در حاشیه شهرها می‌توان قیمت‌ها را کنترل کرد. اما چنین انتظاری خوش‌بینانه است. زمین‌های بایر در حاشیه شهرهای موفق، دارای ارزش اختیاری بالایی هستند. سازندگان ترجیح می‌دهند ساخت‌وساز را به تعویق بیندازند تا در آینده با تراکم بالاتر و بازده بیشتر اقدام کنند. این ویژگی باعث می‌شود عرضه مسکن به شوک‌های قیمتی واکنش کندی نشان دهد.

علاوه بر این، رشد سریع شهرها خود به افزایش این ارزش اختیاری دامن می‌زند و تأخیر در ساخت را تشدید می‌کند. بنابراین، حتی سیاست‌های تهاجمی برای افزایش عرضه نیز لزوماً به کاهش قیمت‌ها منجر نمی‌شود. در چنین شرایطی، انتظار کاهش معنادار قیمت مسکن در شهرهای بزرگ واقع‌بینانه نیست.

نقش مقررات و منافع ذی‌نفعان

ادبیات اقتصادی به نقش مقررات سخت‌گیرانه در محدود کردن عرضه مسکن اشاره می‌کند. این مقررات اغلب تحت تأثیر منافع ساکنان فعلی شکل می‌گیرند که نگران کاهش ارزش دارایی خود هستند. زمانی که تصمیم‌گیری در سطح محلی انجام می‌شود، این منافع به‌خوبی نمایندگی می‌شوند، اما منافع کلان شهر و سرریزهای دانشی در نظر گرفته نمی‌شود. نتیجه، سیاست‌هایی است که ساخت‌وساز را محدود کرده و قیمت‌ها را بالا نگه می‌دارند.

با این حال، اگر مقررات در سطح کلان شهری تعیین شوند، می‌توانند کارآمدتر باشند. شهرها خود برای جذب فعالیت‌های اقتصادی و افزایش بهره‌وری رقابت می‌کنند و در بسیاری موارد، زیرساخت‌های حمل‌ونقل و حتی حداقل تراکم ساختمانی را برای تقویت مزیت‌های شهری فراهم می‌کنند. تفاوت در مقیاس تصمیم‌گیری، نقش مهمی در نتایج بازار مسکن دارد.

گزینه‌های سیاستی واقع‌بینانه

با توجه به اینکه کاهش قیمت هر مترمربع مسکن در شهرهای بزرگ بعید است، سیاست‌ها باید بر سازگاری با این واقعیت متمرکز شوند. یکی از راهکارها، تشویق به ساخت واحدهای کوچک‌تر در مناطق شهری است. خانوارهایی که به فضای بیشتر نیاز دارند، می‌توانند به حومه‌های دورتر منتقل شوند.

راهکار دوم، توسعه حمل‌ونقل عمومی کارآمد، به‌ویژه سیستم‌های ریلی است. کاهش هزینه رفت‌وآمد، مرز مؤثر شهر را گسترش می‌دهد و فشار تقاضا بر مناطق مرکزی را کاهش می‌دهد. حمل‌ونقل عمومی در مقایسه با خودرو شخصی، استفاده بهینه‌تری از زمین دارد و فضای بیشتری برای فعالیت‌های مولد و سکونت آزاد می‌کند.

سیاست سوم به اصلاح یارانه‌های پنهان مربوط می‌شود. در بسیاری از شهرها، پارکینگ مسکونی به‌شدت یارانه‌ای است و هزینه واقعی زمین اشغال‌شده را منعکس نمی‌کند. این یارانه عملاً به ارزش ملک افزوده می‌شود و بخشی از قیمت بالای مسکن را توضیح می‌دهد. بازنگری در این سیاست می‌تواند به تخصیص کارآمدتر زمین شهری کمک کند و از انتقال ناعادلانه هزینه‌ها جلوگیری نماید.

افزایش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ نتیجه یک نقص موقتی بازار نیست، بلکه بازتابی از منطق عمیق رشد اقتصادی مبتنی بر دانش و تمرکز سرمایه انسانی است. شهرها موتورهای اصلی تولید و نوآوری هستند و مزیت‌های آن‌ها در قیمت زمین و مسکن منعکس می‌شود. تا زمانی که این نقش حفظ شود، انتظار کاهش معنادار قیمت‌ها واقع‌بینانه نیست. سیاست‌های مؤثر باید به‌جای تلاش برای پایین آوردن قیمت‌ها، بر مدیریت پیامدهای اجتماعی آن، افزایش کارایی استفاده از زمین و بهبود دسترسی از طریق حمل‌ونقل و طراحی شهری تمرکز کنند.