۲۷ سال یا ۱۰۴ سال؟؛ اختلاف عجیب بر سر زمان خرید خانه در ایران

به گزارش پایگاه خبری پیام خلیج فارس، حبیب‌الله طاهرخانی، معاون وزیر راه‌و‌شهرسازی با انتقاد از برخی آمارها درباره زمان خانه‌دار شدن مردم، تاکید کرد که محاسبه این شاخص باید براساس متوسط قیمت مسکن و درآمد خانوار انجام شود. به‌گفته وی، متوسط دوره دسترسی به مسکن در مناطق شهری 8.5 سال و دوره انتظار با فرض پس‌انداز یک‌سوم درآمد، حدود ۲۶ تا ۲۷‌سال است. او همچنین اشتباه گرفتن این دوشاخص و استفاده از مفروضات متفاوت را عامل ارائه آمارهای متناقض درباره زمان خانه‌دار شدن مردم دانست و اظهارات اکثر کارشناسان این حوزه مبنی بر اینکه خانه‌دار شدن حدود 100‌سال زمان می‌برد را نقض کرد.

اما خانه‌دار شدن، برای بسیاری از خانوارهای ایرانی دیگر موضوعی نیست که بتوان با کمی صرفه‌جویی و برنامه‌ریزی مالی به آن دست پیدا کرد. فاصله میان درآمد و قیمت مسکن به‌اندازه‌ای افزایش یافته که حتی محاسبه سال‌های موردنیاز برای خرید یک واحد مسکونی نیز به فرض‌های مختلف اقتصادی وابسته شده است. در چنین شرایطی، یک پرسش اساسی مطرح می‌شود؛ آیا مساله فقط طولانی شدن مسیر خانه‌دار شدن است یا بخش بزرگی از خانوارها اساسا از امکان پس‌انداز برای خرید مسکن خارج شده‌اند؟ اختلاف بر سر اینکه این مسیر ۲۶‌سال طول می‌کشد یا بیش از یک قرن، شاید در نگاه نخست اختلافی آماری به نظر برسد اما در پس آن، دوتصویر متفاوت از وضعیت معیشتی جامعه قرار دارد؛ یکی برپایه نسبت درآمد و قیمت ملک و دیگری براساس توان واقعی مزدبگیران برای کنار گذاشتن بخشی از درآمد ماهانه. این اختلاف زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که بدانیم برای بسیاری از کارگران و بازنشستگان، درآمد ماهانه پیش از آنکه فرصتی برای پس‌انداز باقی بگذارد، صرف هزینه‌های ضروری زندگی می‌شود.

با این حال، مساله فقط انتخاب یک عدد و تعیین تعداد سال‌های لازم برای خرید خانه نیست. هر شاخص اقتصادی زمانی می‌تواند تصویری قابل‌اتکا از وضعیت جامعه ارائه دهد که محدودیت‌ها و مفروضات آن نیز در نظر گرفته شود. محاسبه نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار، امکان مقایسه وضعیت بازار مسکن در دوره‌های مختلف را فراهم می‌کند اما لزوما نشان نمی‌دهد که یک خانوار با درآمد مشخص، در عمل چه میزان امکان پس‌انداز دارد. از سوی‌دیگر، محاسبه برمبنای حداقل دستمزد نیز اگر بدون توجه به تنوع درآمدها، محل سکونت و نوع واحد مسکونی انجام شود، ممکن است تصویری محدود از کل بازار ارائه دهد.

نکته مهم‌تر آن است که در اقتصادی با تورم مزمن، پس‌انداز کردن به‌معنای ثابت نگه‌داشتن قدرت خرید نیست. خانواری که امروز بخشی از درآمد خود را کنار می‌گذارد، ممکن است در سال آینده با افزایش قیمت مسکن و هزینه‌های زندگی روبه‌رو شود به‌گونه‌ای‌که رشد پس‌اندازش هیچ تناسبی با افزایش بهای ملک نداشته باشد. به‌همین‌دلیل، حتی اگر روی کاغذ امکان پس‌انداز وجود داشته باشد، تضمینی نیست که این پس‌انداز در نهایت به خرید خانه منجر شود. در واقع، شکاف میان درآمد و قیمت مسکن فقط با طولانی‌تر شدن دوره انتظار سنجیده نمی‌شود بلکه در کاهش مستمر قدرت خرید و عقب‌ماندن خانوارها از تحولات بازار نیز خود را نشان می‌دهد.

معمای زمان انتظار برای خرید مسکن

بر همین اساس، گفت‌وگویی با فرهاد بیضایی کارشناس حوزه مسکن داشتیم. بیضایی درخصوص متوسط زمان خانه‌دار شدن و شاخص سنجش این موضوع گفت: در این زمینه باید به تفاوت دومفهوم «دوره انتظار برای خانه‌دار شدن» و «شاخص دسترسی به مسکن» توجه کرد. این دوشاخص با یکدیگر متفاوت هستند و نباید آنها را معادل یکدیگر در نظر گرفت. شاخص دسترسی به مسکن در واقع نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار را نشان می‌دهد. به این معنا که باتوجه به درآمد سالانه یک خانوار، اگر تمام درآمد خود را پس‌انداز کند و هیچ هزینه دیگری نداشته باشد، پس از چند سال می‌تواند صاحب‌خانه شود بنابراین این شاخص برمبنای نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار محاسبه می‌شود.

در مقابل، برای محاسبه دوره انتظار باید سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار را نیز در نظر گرفت. به‌طورمتوسط، خانوارها حدود یک‌سوم درآمد خود را به هزینه‌های مسکن اختصاص می‌دهند؛ این سهم باتوجه به شرایط اقتصادی و هزینه‌های خانوار می‌تواند حدود ۳۵ تا ۴۰‌درصد باشد. در نتیجه، اگر شاخص دسترسی به مسکن ۱۳‌سال باشد و خانوار تنها یک‌سوم درآمد خود را بتواند برای خرید مسکن پس‌انداز کند، دوره انتظار برای خانه‌دار شدن تقریبا سه‌برابر خواهد شد یعنی حدود ۳۹‌سال. براساس آماری که در اختیار داریم، در پایان سال۱۴۰۰ متوسط درآمد خانوار در استان تهران حدود ۷۲۰‌میلیون‌تومان بوده است.

البته باید به این نکته توجه داشت که آمار درآمد خانوار برای استان تهران منتشر می‌شود، در حالی که متوسط قیمت مسکن مربوط به شهر تهران است. بنابراین نسبت درآمد خانوار در استان تهران به متوسط قیمت مسکن در شهر تهران، شاخص دسترسی حدود ۱۳سال را نشان می‌دهد. البته احتمالا متوسط درآمد خانوار در خود شهر تهران بالاتر از میانگین استانی است و به‌همین‌نسبت، شاخص دسترسی به مسکن در شهر تهران نیز می‌تواند کمتر از ۱۳سال باشد. بر این اساس، اظهاراتی مبنی بر اینکه دوره انتظار برای خانه‌دار شدن به ۱۰۰‌سال رسیده است، لزوما از پشتوانه علمی برخوردار نیست.

برای مثال، اگر بخواهیم دوره انتظار را برمبنای حداقل دستمزد محاسبه کنیم، ممکن است به اعدادی برسیم که بیشتر جنبه رسانه‌ای دارند و نمی‌تواند مبنای مناسبی برای سیاستگذاری باشند. آنچه از نظر علمی و برای تحلیل وضعیت بازار مسکن اهمیت دارد، نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار است؛ شاخصی که امکان مقایسه وضعیت دسترسی خانوارها به مسکن را فراهم می‌کند.

همچنین نمی‌توان صرفا با در نظر گرفتن قیمت مسکن در مناطق گران‌قیمت، وضعیت دسترسی همه خانوارها به مسکن را ارزیابی کرد. برای مثال، خانواری که درآمد پایین‌تری دارد، الزاما متقاضی خرید واحد مسکونی در محدوده میدان آرژانتین تهران نیست. در مناطق ارزان‌تر، قیمت واحدهای مسکونی نیز متناسب با سطح درآمد متقاضیان پایین‌تر است. بنابراین برای ارزیابی وضعیت دسترسی به مسکن، باید متوسط قیمت مسکن و متوسط درآمد خانوار را در کنار یکدیگر قرار داد.

در سطح بین‌المللی نیز، شاخصی که برای بررسی وضعیت دسترسی خانوارها به مسکن مورداستفاده قرار می‌گیرد، همین نسبت متوسط قیمت مسکن به متوسط درآمد خانوار است؛ شاخصی که در ایران نیز با عنوان شاخص دسترسی به مسکن شناخته می‌شود. درحال‌حاضر، برای محاسبه دقیق این شاخص در سال‌۱۴۰۴ باید منتظر انتشار آمار متوسط درآمد خانوارهای شهری در پایان سال باشیم. با این حال، باتوجه به قیمت‌های مسکن در آن سال، برآورد می‌شود شاخص دسترسی به مسکن همچنان کمتر از ۱۳‌سال باشد. بنابراین ارقامی مانند ۱۰۰‌سال را نمی‌توان بدون مشخص بودن مبنای محاسبه و روش‌شناسی آن، به‌عنوان شاخصی علمی برای سنجش دوره انتظار خانه‌دار شدن پذیرفت.

خانه‌دار شدن با حساب‌وکتاب‌های خیالی

نمی‌توان منکر این شد که اظهارات اخیر معاون وزیر راه‌و‌شهرسازی درباره متوسط دوره انتظار برای خرید مسکن، بار دیگر بحث توان اقتصادی خانوارهای حقوق‌بگیر و فاصله آنها با بازار مسکن را به میان آورده است. براساس این اظهارات، متوسط طول دوره دسترسی به مسکن در مناطق شهری 8.5سال است؛ رقمی که با فرض پس‌انداز یک‌سوم درآمد خانوار، به حدود ۲۶ تا ۲۷سال افزایش پیدا می‌کند. با این حال، فعالان کارگری معتقدند که چنین محاسباتی با واقعیت درآمد و هزینه‌های زندگی مزدبگیران همخوانی ندارد. فرامرز توفیقی، فعال کارگری و کارشناس سبدمعیشت، با انتقاد از این برآوردها و به‌نقل از تجارت‌نیوز، تاکید می‌کند که بخش قابل‌توجهی از کارگران و بازنشستگان حتی در تامین هزینه‌های ضروری زندگی با مشکل مواجهند و عملا امکان پس‌انداز ندارند. به‌گفته او، هزینه سبد معیشت خانوار پس از تعدیل‌ها حدود ۸۰‌میلیون‌تومان برآورد شده، در حالی که دریافتی بخش عمده کارگران در بهترین شرایط به ۲۰ تا ۳۰‌میلیون‌تومان می‌رسد. از این منظر، فرض اختصاص یک‌سوم درآمد به خرید خانه، بدون توجه به شکاف میان دستمزد و هزینه‌های زندگی، چندان واقع‌بینانه نیست.

توفیقی برای نشان دادن فاصله میان درآمد کارگران و قیمت مسکن، یک واحد ۵۰‌متری در تهران را با قیمت هر مترمربع ۲۵۰‌میلیون‌تومان محاسبه می‌کند. بر این اساس، ارزش چنین واحدی به 12.5 میلیارد‌تومان می‌رسد. حتی اگر کارگری با حقوق ماهانه ۲۰‌میلیون‌تومان بتواند نیمی از درآمد خود یعنی ۱۰‌میلیون‌تومان را پس‌انداز کند، خرید این خانه به ۱۰۴‌سال زمان نیاز خواهد داشت. او همچنین معتقد است که محاسبات دوره انتظار مسکن، تاثیر تورم و بی‌ثباتی اقتصادی را نادیده می‌گیرد؛ عواملی که می‌توانند فاصله میان پس‌انداز خانوار و قیمت ملک را در طول زمان افزایش دهند. به‌باور این فعال کارگری، مساله فقط طولانی بودن دوره انتظار نیست بلکه رسیدن به سنین میانسالی و فرسودگی پیش از تحقق امکان خانه‌دار شدن است؛ وضعیتی که نشان می‌دهد سیاست‌های مسکن بدون توجه به قدرت خرید واقعی خانوارها، نمی‌توانند پاسخگوی بحران باشند.