تاثیر افزایش قیمت بنزین بر بازار مسکن؛ رکود در راه است؟

به گزارش پایگاه خبری پیام خلیج فارس، هر بار که زمزمه افزایش قیمت بنزین به گوش می‌رسد، نگرانی‌ها به سرعت از جایگاه‌های سوخت فراتر می‌رود. خانوارها افزایش هزینه رفت‌وآمد را محاسبه می‌کنند، تولیدکنندگان از بالا رفتن هزینه حمل‌ونقل می‌گویند و فعالان بازارها در انتظار واکنش قیمت‌ها می‌مانند. در این میان، بازار مسکن جایگاه ویژه‌ای دارد؛ بازاری که هم سهم بزرگی از دارایی خانوارها را در خود جای داده و هم خرید در آن، بیش از هر بازار دیگری، به درآمد، پس‌انداز و دسترسی به منابع مالی وابسته است.

برداشت رایج این است که گران شدن بنزین و دیگر حامل‌های انرژی، هزینه تولید و حمل مصالح ساختمانی را افزایش می‌دهد و در نتیجه، قیمت مسکن نیز بالا می‌رود. این برداشت بخشی از واقعیت را توضیح می‌دهد، اما همه ماجرا نیست. قیمت خانه فقط حاصل جمع قیمت سیمان، فولاد، زمین و دستمزد نیست. برای آنکه یک واحد مسکونی با قیمت بالاتر فروخته شود، باید خریدارانی وجود داشته باشند که توان پرداخت آن قیمت را داشته باشند. هر سیاستی که قدرت خرید این خریداران را کاهش دهد، می‌تواند حتی در شرایط افزایش هزینه ساخت، بازار مسکن را با کاهش تقاضا روبه‌رو کند.

بر همین اساس، اثر افزایش قیمت بنزین را نمی‌توان تنها از دریچه هزینه‌های ساخت‌وساز دید. بخش مهم‌تر ماجرا ممکن است در بودجه خانوار اتفاق بیفتد. وقتی هزینه انرژی افزایش می‌یابد، خانوار ناچار است سهم بیشتری از درآمد خود را به رفت‌وآمد و دیگر هزینه‌های مرتبط اختصاص دهد. درآمد اسمی ممکن است تغییری نکرده باشد، اما مقدار کمتری از آن برای پس‌انداز یا پذیرش اقساط خرید مسکن باقی می‌ماند. در چنین وضعیتی، نخستین واکنش بسیاری از خانوارها کنار گذاشتن کامل خرید خانه نیست؛ بلکه به تعویق انداختن آن است. همین تعویق‌های گسترده می‌تواند به کاهش تعداد معاملات و کم شدن فشار تقاضا در بازار منجر شود.

بازار مسکن زمانی رونق می‌گیرد که خانوارها علاوه بر نیاز، توان خرید نیز داشته باشند. نیاز به مسکن ممکن است همچنان پابرجا باشد، اما نیازی که پشتوانه مالی ندارد، به معامله تبدیل نمی‌شود. به همین دلیل، افزایش هزینه‌های زندگی می‌تواند فاصله میان نیاز به خانه و توان خرید خانه را بیشتر کند. نتیجه چنین وضعی الزاماً سقوط شدید قیمت‌ها نیست؛ ممکن است قیمت‌ها برای مدتی مقاومت کنند، اما حجم معاملات کاهش یابد و بازار وارد رکود شود. در این شرایط، فروشنده حاضر نیست به آسانی قیمت پیشنهادی خود را پایین بیاورد و خریدار نیز توان پذیرش آن را ندارد. بازار در نقطه‌ای میان این دو موضع متوقف می‌شود.

فشار اصلی از سمت تقاضا

افزایش قیمت انرژی چند مسیر برای اثرگذاری بر مسکن دارد، اما کانال درآمد و تقاضا یکی از مهم‌ترین آنهاست. وقتی خانوار با هزینه بیشتری برای انرژی روبه‌رو می‌شود، قدرت خرید واقعی او کاهش می‌یابد. این کاهش تنها به مبلغی که مستقیماً برای سوخت یا انرژی پرداخت می‌شود محدود نیست؛ افزایش هزینه انرژی می‌تواند فعالیت‌های اقتصادی و درآمد خانوارها را نیز تحت فشار قرار دهد. در نتیجه، تعداد کسانی که توان ورود به بازار خرید مسکن دارند، کمتر می‌شود.

این سازوکار توضیح می‌دهد که چرا گران شدن انرژی لزوماً به افزایش قیمت مسکن نمی‌انجامد. در بازاری مانند مسکن، کاهش تقاضا می‌تواند اثر افزایش هزینه‌ها را خنثی کند. سازنده ممکن است با هزینه بیشتری روبه‌رو شود، اما اگر خریدار نتواند قیمت بالاتر را پرداخت کند، انتقال کامل این هزینه به قیمت فروش دشوار خواهد بود. بنابراین بخشی از فشار هزینه ممکن است به جای افزایش فوری قیمت، به کاهش ساخت‌وساز یا عقب‌نشینی سرمایه‌گذاران از پروژه‌های جدید منجر شود.

پژوهش های انجام شده در بررسی بلندمدت اقتصاد ایران، افزایش یک‌درصدی قیمت انرژی با کاهش حدود ۰.۰۵ درصدی قیمت مسکن همراه بوده است. بنابراین اثر مستقیم بر قیمت مسکن بسیار محدود بوده، اما جهت آن منفی بوده است. به بیان ساده، کاهش قدرت خرید و تقاضا اندکی بیش از فشار ناشی از افزایش هزینه‌های ساختمانی بر بازار اثر گذاشته است. این نتیجه نباید به معنای آن تلقی شود که هر افزایش قیمت بنزین، به‌طور خودکار خانه را ارزان می‌کند. معنای دقیق‌تر آن است که فشار بر بودجه خانوار می‌تواند مانع انتقال کامل افزایش هزینه انرژی به قیمت مسکن شود.

از همین‌جا تفاوت مهمی میان کاهش قیمت و بهبود دسترسی به مسکن آشکار می‌شود. ممکن است رشد قیمت مسکن محدود شود یا حتی قیمت آن کاهش اندکی پیدا کند، اما هم‌زمان قدرت خرید خانوار با شدت بیشتری پایین آمده باشد. در چنین حالتی، مسکن از نظر عددی ارزان‌تر شده، اما برای خانوار دست‌یافتنی‌تر نشده است. بنابراین ارزیابی اثر افزایش قیمت بنزین تنها با نگاه کردن به قیمت خانه ناقص خواهد بود. تعداد معاملات، توان پرداخت خانوار و امکان تأمین مالی خرید نیز باید در مرکز تحلیل قرار گیرد.

هزینه ساخت، تنها یک سوی ماجرا

در سوی دیگر، افزایش قیمت انرژی می‌تواند هزینه ساخت مسکن را بالا ببرد. انرژی در تولید مصالح، حمل‌ونقل و مراحل مختلف ساخت‌وساز نقش دارد. بالا رفتن هزینه این نهاده‌ها، هزینه نهایی تولید مسکن را افزایش می‌دهد و سازندگان را با انتخاب دشواری روبه‌رو می‌کند. یا باید قیمت فروش را افزایش دهند، یا حاشیه سود کمتری بپذیرند و یا از آغاز پروژه‌های جدید صرف‌نظر کنند.

با این حال، افزایش هزینه ساخت فقط زمانی می‌تواند به‌طور کامل به خریدار منتقل شود که تقاضای کافی در بازار وجود داشته باشد. اگر قدرت خرید خانوارها هم‌زمان کاهش یافته باشد، سازنده با بازاری مواجه می‌شود که توان جذب قیمت‌های بالاتر را ندارد. همین تضاد میان افزایش هزینه عرضه و کاهش توان تقاضا، بازار مسکن را در موقعیتی پیچیده قرار می‌دهد. در چنین شرایطی، ممکن است قیمت فروش به اندازه هزینه‌ها افزایش پیدا نکند، اما انگیزه ساخت نیز کاهش یابد.

پیامد کاهش ساخت‌وساز معمولاً فوری نیست. در کوتاه‌مدت، بازار بیشتر از سمت کاهش تقاضا واکنش نشان می‌دهد؛ اما در دوره‌های بعد، کم شدن تولید واحدهای جدید می‌تواند عرضه را محدود کند. به این ترتیب، افزایش قیمت انرژی ممکن است در ابتدا معاملات را کاهش دهد و رشد قیمت را مهار کند، ولی هم‌زمان زمینه محدود شدن عرضه آینده را فراهم آورد. این دو اثر در جهت‌های متفاوت حرکت می‌کنند و به همین دلیل نمی‌توان واکنش بازار مسکن را با یک حکم قطعی توضیح داد.

بر اساس پژوهش های انجام شده، دو برابر شدن قیمت انرژی با افزایش ۱۱ تا ۱۴درصدی هزینه ساخت و کاهش ۷ تا ۱۰درصدی تقاضای مسکن همراه بوده است. کنار هم قرار گرفتن این دو عدد، ماهیت دوگانه اثر افزایش قیمت انرژی را روشن می‌کند. تولید مسکن گران‌تر می‌شود، اما تعداد متقاضیان نیز کاهش می‌یابد. آنچه در نهایت مسیر قیمت را تعیین می‌کند، برتری یکی از این دو نیرو بر دیگری است.

در اقتصاد ایران، شواهد نشان می‌دهد نیروی کاهنده تقاضا اندکی قوی‌تر بوده است. با وجود افزایش هزینه‌های وابسته به انرژی، قیمت انرژی در رابطه بلندمدت اثر منفی بر قیمت مسکن داشته است. با این حال، اندازه کوچک این اثر نشان می‌دهد که انرژی تنها یکی از عوامل شکل‌دهنده قیمت خانه است و متغیرهای دیگری مانند درآمد خانوار، جمعیت شهری، منابع مالی و سیاست‌های پولی می‌توانند اثر بسیار بزرگ‌تری بر جهت بازار داشته باشند.

فقط قیمت انرژی تعیین‌کننده نیست

هرچند افزایش قیمت انرژی می‌تواند بر بازار مسکن اثر بگذارد، اما این اثر در خلأ شکل نمی‌گیرد. مسیر حرکت بازار مسکن همواره حاصل برآیند چند عامل اقتصادی است که هم‌زمان بر عرضه و تقاضا اثر می‌گذارند. به همین دلیل، نمی‌توان هر تغییری در قیمت مسکن را تنها به اصلاح قیمت حامل‌های انرژی نسبت داد.

بررسی رابطه متغیرهای اقتصادی نشان می‌دهد درآمد خانوار یکی از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده قیمت مسکن است. هر زمان که درآمد سرانه افزایش پیدا کند، توان خرید خانوار نیز تقویت می‌شود و تقاضا برای خرید مسکن بالا می‌رود. در چنین شرایطی، فشار تقاضا می‌تواند قیمت‌ها را افزایش دهد. به همین دلیل، رشد درآمد سرانه با افزایش قیمت مسکن همراه بوده است. این نتیجه نشان می‌دهد که بازار مسکن بیش از آنکه صرفاً به هزینه‌های ساخت واکنش نشان دهد، به قدرت خرید متقاضیان وابسته است.

عامل دیگری که بر بازار مسکن اثر گذاشته، رشد جمعیت شهری است. افزایش جمعیت شهرها به معنای افزایش تعداد خانوارهایی است که به مسکن نیاز دارند. هرچه این نیاز گسترده‌تر شود، تقاضا برای خرید یا اجاره مسکن نیز افزایش پیدا می‌کند و در صورت ثابت ماندن عرضه، فشار بیشتری بر قیمت‌ها وارد خواهد شد. به همین دلیل، رشد جمعیت شهری نیز در کنار افزایش درآمد، از عوامل تقویت‌کننده قیمت مسکن شناخته شده است.

در مقابل، بررسی‌ها نشان می‌دهد تسهیلات پرداختی بانک مسکن رابطه‌ای منفی با قیمت مسکن داشته است. این نتیجه، برخلاف تصور رایج که افزایش وام را همواره عامل رشد قیمت مسکن می‌داند، نشان می‌دهد اثر تسهیلات بانکی به شرایط اقتصادی، نحوه پرداخت و هم‌زمانی آن با سایر متغیرها وابسته است و نمی‌توان درباره آن حکم کلی صادر کرد.

سیاستی که نباید تک‌بعدی دیده شود

اصلاح قیمت حامل‌های انرژی معمولاً با اهدافی مانند کاهش مصرف، اصلاح ساختار یارانه‌ها و افزایش کارایی اقتصادی اجرا می‌شود، اما آثار آن تنها به بازار انرژی محدود نمی‌ماند. این سیاست از طریق درآمد خانوار، سرمایه‌گذاری، بازارهای مالی و تصمیم‌های پولی بر بخش مسکن نیز اثر می‌گذارد.

به همین دلیل، اگر این سیاست بدون توجه به پیامدهای آن بر قدرت خرید خانوار اجرا شود، ممکن است نخستین نتیجه آن کاهش توان متقاضیان واقعی بازار مسکن باشد. در چنین شرایطی، بازار نه با رونق ساخت‌وساز روبه‌رو می‌شود و نه با افزایش معاملات؛ بلکه احتمال بیشتری وجود دارد که حجم خرید و فروش کاهش یابد و رکود عمیق‌تر شود.

از سوی دیگر، اگر افزایش هزینه‌های تولید، انگیزه سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز را نیز کاهش دهد، عرضه واحدهای جدید در سال‌های بعد محدود خواهد شد. بنابراین، سیاست اصلاح قیمت انرژی می‌تواند به طور هم‌زمان از دو مسیر متفاوت بر بازار مسکن اثر بگذارد؛ از یک سو با کاهش قدرت خرید، تقاضا را محدود کند و از سوی دیگر با افزایش هزینه تولید، عرضه آینده را تحت فشار قرار دهد. این دو نیرو در جهت‌های متفاوت حرکت می‌کنند و نتیجه نهایی آنها به شدت اثر هر یک بستگی دارد.

به همین دلیل، ارزیابی موفقیت یا ناکامی این سیاست تنها با مشاهده تغییرات قیمت مسکن ممکن نیست. کاهش سرعت رشد قیمت‌ها لزوماً به معنای بهبود وضعیت بازار نیست؛ همان‌طور که افزایش قیمت نیز الزاماً نشانه رونق اقتصادی محسوب نمی‌شود. آنچه اهمیت دارد، توانایی خانوارها برای ورود به بازار، حجم معاملات و استمرار سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است.

یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که باید سیاستگذار در نطر داشته باشد، ضرورت نگاه هم‌زمان به بازار انرژی و بازار مسکن است. اگر سیاست اصلاح قیمت حامل‌های انرژی ادامه پیدا کند، نمی‌توان تنها به آثار آن بر مصرف انرژی توجه کرد و از پیامدهای آن بر بازار دارایی‌ها چشم پوشید.

بازار مسکن بازاری است که هم به درآمد خانوار وابسته است و هم به انتظارات اقتصادی. هر تصمیمی که درآمد واقعی خانوار را کاهش دهد، می‌تواند تقاضای مؤثر برای خرید مسکن را نیز کاهش دهد. از سوی دیگر، اگر افزایش قیمت انرژی با سیاست‌های پولی و اعتباری مناسب همراه نباشد، محدود شدن منابع مالی می‌تواند این روند را تشدید کند.

به همین دلیل، سیاست اصلاح قیمت انرژی زمانی می‌تواند با کمترین هزینه برای بازار مسکن اجرا شود که هم‌زمان سایر ابزارهای اقتصادی نیز در جهت حفظ قدرت خرید خانوار و پایداری سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به کار گرفته شوند. در غیر این صورت، احتمال آن وجود دارد که بازار مسکن بیش از آنکه با افزایش قیمت روبه‌رو شود، با کاهش معاملات و تضعیف تقاضای مؤثر مواجه شود؛ وضعیتی که در نهایت نه به نفع خانوارهاست و نه به نفع بخش ساختمان.