بازار مسکن پس از جنگ ۱۲ روزه از رکود مطلق فاصله گرفت

به گزارش پایگاه خبری پیام خلیج فارس،  بازار مسکن در سال جاری مسیری پرنوسان را پشت سر گذاشته است؛ مسیری که بیش از هر عامل دیگر، تحت‌تأثیر تحولات ژئوپلیتیک و پیامدهای مستقیم و غیرمستقیم تنش‌های نظامی شکل گرفته است. جنگ ۱۲روزه را می‌توان نقطه عطفی در تغییر رفتار بازیگران این بازار دانست؛ رخدادی که هم در سمت عرضه و هم در سمت تقاضا، نوعی انقباض هم‌زمان و کم‌سابقه ایجاد کرد. نااطمینانی فراگیر، تصمیم‌گیری را برای خریداران و سرمایه‌گذاران دشوار ساخت و در نتیجه، بازار مسکن برای مدتی وارد وضعیت انجماد شد؛ وضعیتی که در آن، معاملات به حداقل رسید و انتظارات منفی بر فضای ذهنی فعالان بازار سایه انداخت.

با پایان یافتن جنگ و عبور تدریجی از شوک اولیه، فضای بازار مسکن نیز آرام‌آرام دچار تغییر شد. کاهش ادراک جامعه از شدت و فوریت تنش‌های ژئوپلیتیک، به‌ویژه در طول تابستان، زمینه‌ساز شکل‌گیری روزنه‌هایی از گشایش نسبی از ابتدای پاییز شد. این تحول حاصل تلاشی تدریجی از سوی بازاری بود که ذاتاً محافظه‌کار است و واکنش‌هایش به شوک‌های بیرونی با تأخیر و احتیاط همراه می‌شود. در واقع، بازار مسکن کوشید با اتکا به تجربه‌های پیشین، شوک واردشده را هضم کند و به سمت نوعی تعادل تازه حرکت کند؛ تعادلی که اگرچه هنوز شکننده است، اما با وضعیت بحرانی ماه‌های نخست پس از جنگ فاصله دارد.

تعدیل انتظارات و تحرک محدود تقاضا

در چنین فضایی، رفتار تقاضا نخستین نشانه‌های تغییر را بروز داد. بازگشت محدود خریداران مصرفی و حضور فروشندگان پول‌لازم موجب شد قیمت مسکن که پس از جنگ ۱۲روزه با افتی مقطعی روبه‌رو شده بود، از اوایل پاییز وارد مسیر افزایشی شود. این افزایش ملایم و تدریجی بود. شواهد غیررسمی نشان می‌دهد سطح قیمت‌ها در مقطع کنونی نه‌تنها به محدوده‌های پیش از جنگ بازگشته بلکه در برخی مناطق شهری حتی از آن سطوح نیز عبور کرده است. به نظر می‌رسد این روند آرام افزایش قیمت‌ها در فصل زمستان نیز ادامه یابد؛ روندی که بیش از آنکه حاصل هجوم تقاضای سرمایه‌ای باشد، بازتاب تعدیل انتظارات و بازگشت نسبی اطمینان به بازار است.

با وجود این، بازار مسکن هنوز جذابیت لازم برای فعالیت‌های سفته‌بازانه را به‌دست نیاورده است. سطح نااطمینانی، هرچند کاهش یافته اما به‌طور کامل رفع نشده و همین امر مانع از شکل‌گیری تقاضای پرریسک و کوتاه‌مدت می‌شود. در نتیجه، افزایش معاملات نیز ماهیتی محدود و کنترل‌شده دارد. حجم معاملات به‌تدریج در حال فاصله گرفتن از وضعیت قفل‌شدگی است، اما این فاصله‌گیری به معنای جهش یا رونق قابل‌توجه نیست، بلکه بیشتر نشان‌دهنده بازگشت آرام بازار به حداقلی از تحرک طبیعی است.

تردید عرضه‌کنندگان و چشم‌انداز ساخت‌وساز

در سمت عرضه، شرایط همچنان با احتیاط و تردید همراه است. نرخ بالاتر هزینه‌های ساخت نسبت به سطح قیمت مسکن، حاشیه سود تولیدکنندگان را تحت فشار قرار داده و انگیزه آن‌ها برای آغاز پروژه‌های جدید را کاهش داده است. افزون بر این، ساخت مسکن به‌دلیل ماهیت زمان‌بر و سرمایه‌بر خود، نیازمند افق زمانی بلندمدت و اطمینان نسبی از ثبات محیط اقتصادی است. در شرایطی که نااطمینانی هنوز به‌طور کامل از این بازار رخت نبسته، درگیرکردن منابع مالی در پروژه‌هایی با نقدشوندگی پایین و بازگشت سرمایه بلندمدت، تصمیمی پرریسک تلقی می‌شود.

از این منظر، حتی بهبود نسبی فضای انتظارات نیز واکنش سریع و قوی از سوی بخش عرضه به‌دنبال نخواهد داشت. انتظار می‌رود سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی در فصل زمستان نیز رویکردی محتاطانه در پیش گیرند و تنها در مقیاس محدود و با محاسبات محافظه‌کارانه وارد پروژه‌های جدید شوند. به همین دلیل، سمت عرضه احتمالاً با وقفه نسبت به تحولات تقاضا واکنش نشان خواهد داد و این امر می‌تواند به تداوم فشار هزینه‌ها و محدودماندن رشد تولید مسکن بینجامد.

در مجموع، تصویر زمستانی بازار مسکن تصویری از بازاری در حال گذار است؛ بازاری که از شوک‌های شدید فاصله گرفته، اما هنوز به ثبات کامل نرسیده است. بهبود تدریجی مشاهده‌شده در پاییز را نمی‌توان به‌منزله بازگشت به شرایط عادی یا ورود به فاز رونق تلقی کرد. این بهبود بیشتر بیانگر خروج بازار از انجماد مطلق و حرکت آهسته به سوی تعادلی جدید است. در صورت تداوم ثبات نسبی و عدم تشدید تنش‌ها، می‌توان انتظار داشت که بازار مسکن در زمستان شاهد افزایش تدریجی حجم معاملات، رشد ملایم قیمت‌ها و در ادامه، بازگشت محدود و محتاطانه سرمایه‌گذاران باشد.

در عین حال، باید توجه داشت که تمامی این ارزیابی‌ها بر فرض عدم تشدید تنش‌ها استوار است. در صورت نقض این فرض، حافظه جمعی بازار بار دیگر فعال خواهد شد؛ حافظه‌ای که بر پایه تجربه انباشته‌شده سال جاری شکل گرفته و می‌تواند مسیرهای واکنشی بازار را متناسب با دامنه و عمق شوک‌های جدید بازتعریف کند. از این رو، چشم‌انداز زمستانی اقتصاد مسکن بیش از هر چیز به پایداری ثبات نسبی و مدیریت نااطمینانی‌ها وابسته است.