خانه گران‌تر شد، خریدار کمتر؛ بازگشت تورم به دل رکود مسکن

به گزارش پایگاه خبری پیام خلیج فارس، بازار مسکن در نخستین روزهای پاییز با نشانه‌هایی متفاوت از ماه‌های گذشته روبه‌رو شده است. پس از چند ماه که رکود سنگین معاملات، ضعف قدرت خرید و نااطمینانی ناشی از جنگ بر بازار سایه انداخته بود، مشاهدات میدانی از افزایش قیمت‌های پیشنهادی و تحرک نسبی معاملات حکایت دارد. با این حال، این تغییرات هنوز به معنای خروج بازار از رکود نیست. آنچه در حال شکل‌گیری است بیشتر به بازگشت فشار تورمی به بازاری شباهت دارد که تقاضای مصرفی آن همچنان ضعیف است.

شهریور نخستین نشانه این تغییر را نشان می‌دهد. در غیاب داده‌های رسمی، برآوردها از بازار تهران حاکی از افزایش حدود 5 درصدی قیمت مسکن در یک ماه است؛ رشدی که پس از چند ماه آرامش نسبی بازار اتفاق افتاده است. هم‌زمان، بر اساس برخی گزارش‌ها تعداد معاملات نیز به حدود ۲۳۰۰ فقره رسیده و بالاترین سطح ماهانه سال ۱۴۰۵ را ثبت کرده است.

با وجود این، افزایش معاملات را نمی‌توان به معنای بازگشت رونق به بازار دانست. سطح معاملات همچنان در مقایسه با ظرفیت بازار مسکن تهران پایین است و فعالان بازار نیز از تداوم رکود سخن می‌گویند. بنابراین اتفاق شهریور بیش از آنکه آغاز یک دوره رونق معاملاتی باشد، نشانه‌ای از تغییر رفتار بازاری است که برای مدت طولانی در رکود قرار داشته است.

مسکن در تعقیب دلار و طلا

یکی از مهم‌ترین توضیح‌ها برای تغییر رفتار بازار مسکن را باید خارج از خود این بازار جست‌وجو کرد. افزایش نرخ ارز و رشد سایر بازارهای دارایی باعث شده است بار دیگر مسئله عقب‌ماندگی بازدهی مسکن از بازارهای موازی مطرح شود.

مسکن معمولاً نسبت به شوک‌های ارزی با وقفه واکنش نشان می‌دهد. برخلاف بازار ارز و طلا که قیمت‌ها می‌توانند در فاصله کوتاهی تغییر کنند، انتقال انتظارات تورمی به بازار ملک زمان بیشتری می‌برد. پایین بودن نقدشوندگی، بالا بودن ارزش هر معامله و فاصله میان قیمت پیشنهادی فروشنده و قدرت خرید خریدار باعث می‌شود واکنش مسکن به تحولات اقتصاد کلان تدریجی‌تر باشد.

اکنون بخشی از نشانه‌های بازار حاکی از آغاز همین تعدیل است. بررسی فایل‌های فروش در برخی مناطق تهران نشان می‌دهد قیمت‌های پیشنهادی افزایش یافته است. در مناطق ۲، ۴، ۵ و ۲۲، متوسط قیمت پیشنهادی فایل‌های ارائه حدود ۸ درصد نسبت به ماه قبل افزایش داشته است. البته قیمت پیشنهادی را نباید با قیمت قطعی معامله یکسان دانست. فروشنده می‌تواند متناسب با انتظارات خود قیمت فایل را تغییر دهد، اما تحقق این قیمت به وجود خریدار وابسته است. با این حال، افزایش هم‌زمان قیمت‌های پیشنهادی در بخش‌هایی از تهران نشان می‌دهد انتظارات فروشندگان نسبت به آینده قیمت مسکن تغییر کرده است.

به این ترتیب، بازار با شرایطی مواجه شده که از یک طرف قدرت خرید مصرف‌کننده اجازه جهش معاملات را نمی‌دهد و از طرف دیگر رشد ارز، تورم و افزایش هزینه ساخت مانع از شکل‌گیری انتظار گسترده برای کاهش قیمت شده است.

بازگشت تقاضای سرمایه‌ای؟

تحول دیگری که در گزارش‌های میدانی بازار مشاهده می‌شود، افزایش توجه به واحدهای کوچک‌تر و ارزان‌تر است. برخی آپارتمان‌های کوچک با قیمت کل پایین‌تر، نسبت به واحدهای بزرگ و گران‌قیمت با تقاضای بیشتری مواجه شده‌اند. این تغییر الزاماً به معنای احیای تقاضای مصرفی نیست. شکاف میان درآمد خانوار و قیمت مسکن همچنان بسیار بزرگ است و همین مسئله ورود بخش قابل توجهی از خانوارها به بازار خرید را دشوار کرده است. در مقابل، بخشی از تقاضای جدید می‌تواند ماهیت سرمایه‌ای داشته باشد.

در شرایطی که بازارهای ارز و طلا رشد قابل توجهی را تجربه می‌کنند، افزایش فاصله بازدهی آنها با مسکن می‌تواند بخشی از صاحبان سرمایه را به بررسی دوباره بازار ملک سوق دهد. در چنین شرایطی، واحدهای کوچک‌تر به دلیل نیاز به سرمایه کمتر و امکان فروش آسان‌تر، معمولاً نخستین بخش بازار هستند که از افزایش تقاضای سرمایه‌ای تأثیر می‌پذیرند.

اگر این روند ادامه پیدا کند، ممکن است بازار مسکن بدون آنکه تقاضای مصرفی به شکل معناداری احیا شده باشد، با افزایش قیمت مواجه شود؛ الگویی که به تشدید رکود تورمی منجر خواهد شد.

هزینه ساخت مانع دیگر کاهش قیمت

عامل دیگری که در تحلیل آینده بازار مسکن اهمیت دارد، افزایش هزینه ساخت است. قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد و سایر هزینه‌های تولید مسکن طی سال‌های اخیر افزایش یافته و همین مسئله قیمت تمام‌شده واحدهای جدید را بالا برده است.

در شرایطی که قدرت خرید خانوار کاهش یافته، سازندگان نیز با مسئله فروش واحدهای جدید روبه‌رو هستند. اما کاهش تقاضا الزاماً امکان کاهش قیمت را ایجاد نمی‌کند، زیرا بخشی از قیمت مسکن به هزینه‌هایی وابسته است که خود تحت تأثیر تورم عمومی و نرخ ارز قرار دارند.

نتیجه این وضعیت، شکل‌گیری نوعی مقاومت قیمتی است. فروشندگان و سازندگان در بسیاری از موارد حاضر به کاهش قابل توجه قیمت نیستند و خریداران نیز توان پذیرش قیمت‌های موجود را ندارند. نتیجه، کاهش تعداد معاملات در کنار حفظ یا افزایش قیمت اسمی است؛ همان وضعیتی که ویژگی اصلی رکود تورمی بازار مسکن محسوب می‌شود.

اجاره ارزان نشده است

در بازار اجاره نیز تحول متفاوتی مشاهده می‌شود. تورم سالانه اجاره در مرداد به ۳۲.۳ درصد رسیده و سرعت رشد اجاره‌بها کاهش پیدا کرده است. پایان فصل اصلی جابه‌جایی مستأجران نیز می‌تواند فشار فصلی بر بازار را کمتر کند. اما کاهش تورم اجاره را نباید با کاهش اجاره‌بها اشتباه گرفت. اجاره‌ها همچنان در حال افزایش هستند؛ فقط سرعت افزایش نسبت به دوره‌های قبل کاهش یافته است.

هم‌زمان، اجرای سقف افزایش اجاره نیز با مشکلاتی مواجه است. گزارش‌های بازار نشان می‌دهد برخی مالکان با استناد به نیاز شخصی به ملک یا تصمیم به فروش، از تمدید قرارداد در چارچوب سقف تعیین‌شده خودداری می‌کنند. این مسئله نشان می‌دهد کنترل اداری رشد اجاره، بدون افزایش عرضه و بهبود توان اقتصادی مستأجران، با محدودیت‌های اجرایی روبه‌رو است.

جنگ قیمت مسکن را پایین نیاورد

یکی دیگر از نکات قابل توجه، رفتار بازار مسکن پس از جنگ است. انتظار اولیه می‌توانست این باشد که افزایش ریسک‌های امنیتی، به‌ویژه در مناطقی که بیشتر در معرض آسیب قرار گرفته‌اند، به کاهش قیمت ملک منجر شود. اما بررسی تغییرات قیمت مناطق ۲۲گانه تهران از ابتدای اسفند ۱۴۰۴ تا ابتدای شهریور ۱۴۰۵ نشان می‌دهد قیمت اسمی مسکن در هیچ‌یک از مناطق کاهش پیدا نکرده است. حتی مناطقی که تعداد بیشتری اصابت در دوره جنگ داشته‌اند نیز افزایش قیمت را تجربه کرده‌اند.

این وضعیت نشان می‌دهد اثر متغیرهای تورمی بر قیمت اسمی مسکن در این دوره از اثر کاهنده ریسک‌های امنیتی قوی‌تر بوده است. البته این موضوع به معنای بی‌اثر بودن جنگ بر بازار نیست. اثر جنگ را می‌توان در کاهش معاملات، افزایش نااطمینانی و تغییر رفتار خریداران و فروشندگان مشاهده کرد؛ اما این عوامل نتوانسته‌اند قیمت اسمی مسکن را وارد مسیر نزولی کنند.

رکود ادامه دارد، تورم بازگشته است

مجموع تحولات هفته‌های اخیر تصویری متفاوت از بازار مسکن ارائه می‌دهد. از یک سو، تعداد معاملات نسبت به ماه‌های قبل افزایش یافته، قیمت‌های پیشنهادی بالا رفته و نشانه‌هایی از بازگشت بخشی از تقاضای سرمایه‌ای مشاهده می‌شود. از سوی دیگر، قدرت خرید خانوار همچنان پایین است و فعالان بازار هنوز از رکود معاملات سخن می‌گویند.

در چنین شرایطی، مهم‌ترین پرسش این نیست که آیا بازار مسکن از رکود خارج شده است؛ داده‌های موجود هنوز چنین نتیجه‌ای را تأیید نمی‌کنند. پرسش اصلی این است که آیا افزایش نرخ ارز و انتظارات تورمی، پیش از احیای تقاضای مصرفی، موج جدیدی از افزایش قیمت مسکن را ایجاد خواهد کرد.

اگر افزایش قیمت‌های پیشنهادی به معاملات قطعی منتقل شود و ورود سرمایه از بازارهای موازی ادامه پیدا کند، بازار می‌تواند وارد مرحله تازه‌ای از تعدیل قیمتی شود. اما اگر شکاف میان قیمت فروشندگان و توان مالی خریداران بیشتر شود، افزایش قیمت به جای ایجاد رونق می‌تواند رکود معاملاتی را عمیق‌تر کند.

از این منظر، آنچه در ابتدای پاییز مشاهده می‌شود بیش از آنکه نشانه پایان رکود باشد، نشانه بازگشت تورم به دل رکود است؛ وضعیتی که در آن قیمت‌ها تحت تأثیر ارز، انتظارات تورمی و هزینه ساخت رو به بالا حرکت می‌کنند، در حالی که بخش بزرگی از تقاضای مصرفی همچنان توان ورود به بازار را ندارد. ادامه این شکاف می‌تواند رکود تورمی را بار دیگر به مهم‌ترین ویژگی بازار مسکن تبدیل کند.